Puis-je me permettre d’aider mon enfant à acheter une habitation?

Dans le monde de l’immobilier, on entend souvent que tout est question d’emplacement. Mais comme les nouveaux acheteurs sont de plus en plus souvent exclus des grands marchés, l’emplacement a été relégué au second plan par rapport à la nécessité de constituer un acompte avant que les prix n’augmentent encore.

Pour aider leurs enfants à réaliser ce rêve, de plus en plus de parents cherchent des moyens de les aider à entrer sur le marché de l’immobilier. Selon un sondage en 2022, mené par Abacus au nom de l’Association de l’immobilier de l’Ontario, 70 % des parents ont déclaré avoir fourni une certaine forme d’aide financière à leurs enfants pour leur acompte¹.

Pour de nombreuses familles, ce soutien financier peut atteindre des dizaines de milliers de dollars. La difficulté pour les parents est de déterminer comment offrir de l’aide sans sacrifier leurs rêves et leur sécurité financière. Heureusement, il existe plusieurs façons d’aider ses enfants à prendre une longueur d’avance sur le marché de l’immobilier.

Faites l’audit de votre situation financière

Contrairement à l’épargne pour les études d’un enfant, mettre de l’argent de côté pour aider vos enfants en vue de l’achat d’une habitation n’est pas chose courante. Par conséquent, une dépense considérable et imprévue pourrait avoir un impact important sur votre épargne-retraite. Avant d’aider vos enfants, faites le point sur votre situation financière complète, y compris votre revenu, vos dépenses et vos objectifs de retraite.

Comme point de départ, considérez que vous aurez probablement besoin d’environ 70 % de votre revenu de travail pour maintenir votre niveau de vie actuel à la retraite. Pour de nombreux Canadiens, cela signifie épargner environ neuf fois leur revenu annuel. À moins que vous ayez déjà mis de l’argent de côté en vue de le prêter ou de l’offrir à vos enfants, retirer de l’argent de votre épargne-retraite signifie que vos placements devront être plus performants à l’avenir. Vous aurez peut-être à faire des concessions ou à réduire vos attentes en matière de dépenses à la retraite.

Des moyens fiscalement efficaces de vous aider

Une fois que vous avez déterminé que votre retraite est sûre, ou du moins en voie d’être bien financée, vous pouvez porter votre attention sur l’aide à vos enfants. Un don unique de la totalité ou d’une partie d’un acompte est l’une des façons les plus simples de procéder. Il n’y a pas d’impôt sur les dons au Canada. Ainsi, les membres de la famille immédiate (parents, grands-parents, frères ou sœurs, etc.) peuvent être donataire et n’ont pas à payer d’impôt, peu importe le montant du don.

Même s’il n’y a aucune incidence fiscale pour un don, il est toujours prudent de consulter un comptable, un avocat ou un fiscaliste lorsque des sommes importantes sont échangées. Par exemple, un prêteur peut demander une lettre signée pour confirmer la source des fonds qui ont été déposés dans le compte de votre enfant et pour confirmer qu’il s’agit effectivement d’un don. Selon les circonstances, ces fonds peuvent devoir être déposés au moins 15 jours avant la clôture. Ce délai peut être plus long en fonction des préférences des prêteurs, un délai de 60 jours ou plus n’étant pas rare. Il est recommandé de planifier adéquatement bien avant d’effectuer une demande de financement hypothécaire.

Au lieu de donner de l’argent au moment de l’achat, vous pourriez également cotiser au compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) de votre enfant. Ce compte permet aux acheteurs d’une première habitation de cotiser 8 000 $ par année, jusqu’à concurrence de 40 000 $. Étant donné que les cotisations au CELIAPP sont déductibles d’impôt, votre enfant profitera d’autant plus de votre cadeau en argent. Il convient de noter que la croissance dans le compte n’est pas imposée, tout comme les retraits, pourvu que l’argent soit utilisé pour l’achat d’une maison. Si votre enfant est marié, les deux conjoints peuvent ouvrir un CELIAPP et essentiellement « doubler » leur limite de cotisation.

Solutions de rechange frugales

S’il n’est pas possible de donner une somme importante, il existe d’autres façons d’aider vos enfants à devenir propriétaires.

La première consiste à cosigner leur prêt hypothécaire. Ce faisant, ils pourraient être admissibles à un prêt plus important, et ce, à un meilleur taux d’intérêt. Cela pourrait engendrer des économies importantes au cours du remboursement, et c’est un moyen de tirer parti de vos antécédents financiers sans avoir à dépenser votre argent. Toutefois, il est important de prendre en compte les répercussions de cette décision. Vous pourriez être tenu pour responsable si votre enfant ne rembourse pas le prêt hypothécaire.

Une deuxième approche consiste à prêter de l’argent à votre enfant à un taux d’intérêt moins élevé que celui d’une banque. Cela ne devrait toutefois pas être une simple entente amicale; rédiger les documents nécessaires tels qu’un billet à ordre ou une entente hypothécaire est une étape incontournable. Cela pourrait contribuer à protéger votre don si votre enfant se divorce ou s’il est poursuivi par des créanciers. De plus, n’oubliez pas que vous devrez déclarer les intérêts du prêt sur votre déclaration de revenus.

Dans le même ordre d’idée, aider vos enfants à améliorer leur cote de crédit peut également leur être bénéfique du fait qu’ils auront plus facilement accès au crédit. Pour ce faire, vous pourriez adopter une approche plus pratique des finances de vos enfants : encourager des habitudes responsables et vous assurer qu’ils accordent la priorité au paiement des factures à temps.

Autrement, vous pourriez couvrir certaines dépenses de vos enfants : le coût d’un mariage, d’un prêt automobile, de leurs études ou même celles de vos petits-enfants. Ainsi, ils ne crouleront pas sous des dettes et pourront épargner davantage pour leur nouveau chez-soi.

Quelques points à retenir

Aider vos enfants à réussir peut être gratifiant, mais il faut néanmoins être conscient des risques. Par exemple, si vous fournissez une aide financière directe et que votre enfant est marié ou qu’il a une relation de fait, songez aux répercussions d’une séparation sur l’intention de votre don.

Sans prendre des mesures pour protéger le don, une séparation pourrait signifier que le capital de la maison sera divisé en parts égales entre votre enfant et le conjoint, que cet actif ait été acheté avec votre aide ou non.