Comment fonctionne l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?

Auteur : Tom Drake
Source : Maple Money

Le prix des propriétés au Canada a augmenté considérablement depuis plus d’une décennie, surtout dans les grands centres urbains comme Toronto et Vancouver, ce qui fait qu’il est de plus en plus difficile pour les acheteurs d’une première propriété d’entrer sur le marché. Un nouvel incitatif, lancé par le gouvernement fédéral en septembre 2019, aide à atténuer le coup porté au groupe le plus touché par le prix élevé des propriétés : les acheteurs d’une première propriété.

Qu’est-ce que l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété rend l’accession à la propriété plus abordable pour les acheteurs admissibles en réduisant leurs coûts hypothécaires globaux. Lorsque vous présentez une demande dans le cadre de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, vous recevez un prêt gouvernemental équivalent à 5 ou 10 % du prix d’achat. Ce montant sert à la mise de fonds. Le prêt, ou l’incitatif, est considéré comme un prêt hypothécaire avec participation parce que le gouvernement participe à l’augmentation ou à la diminution de la juste valeur marchande de votre propriété.

Qui est admissible à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?

Pour être admissible à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, vous devez être considéré comme un acheteur d’une première propriété au Canada. Vous êtes considéré comme un acheteur d’une première propriété si vous répondez à l’un des critères suivants :

• Vous n’avez jamais acheté de propriété auparavant.
• Vous n’avez pas vécu dans une propriété vous appartenant ou appartenant à votre conjoint ou conjoint de fait actuel au cours des quatre dernières années.
• Vous avez récemment vécu la rupture d’un mariage ou d’une union de fait.

Autres critères d’admissibilité à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété

Outre l’admissibilité à titre d’acheteur d’une première propriété, les critères suivants détermineront aussi votre admissibilité à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété :

• Votre revenu annuel admissible ne peut dépasser 120 000 $.
• Le montant total du prêt hypothécaire ne doit pas dépasser quatre fois votre revenu annuel.
• Vous ou votre conjoint ou partenaire devez être considéré comme un acheteur d’une première propriété.
• Vous devez posséder la citoyenneté canadienne ou la résidence permanente, ou être un résident non permanent qui peut travailler au Canada.
• Votre part de la mise de fonds doit provenir de sources traditionnelles, c’est-à-dire de l’épargne personnelle, d’un REER ou d’un don non remboursable d’un membre de votre famille.
• Le prêt hypothécaire doit être admissible à la SCHL et avoir un RPV supérieur à 80 %.

Comment fonctionne l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?

Les acheteurs admissibles peuvent recevoir un prêt correspondant à 5 % du prix d’achat d’une propriété revendue ou à 10 % du prix d’achat d’une nouvelle propriété. Cela réduit le montant global du prêt hypothécaire, ce qui réduit les coûts d’emprunt du débiteur hypothécaire. Étant donné que le prêt n’entraîne pas d’intérêts ni de paiements réguliers, le flux de trésorerie de l’acheteur n’est pas touché.

L’Incitatif doit être remboursé en totalité lorsque la propriété est vendue, ou après 25 ans, selon la première éventualité. Le montant à rembourser équivaudra à 5 % ou 10 % de la juste valeur marchande de la propriété à ce moment-là. D’où le concept de « participation » : si la valeur de votre propriété a augmenté, le montant remboursé au gouvernement sera supérieur à ce qui aura été emprunté. Si la valeur de la propriété a diminué, elle sera moindre.

Voici un exemple :

Disons que vous achetez une propriété cette année pour 300 000 $. Comme il s’agit d’une propriété revendue, le gouvernement vous accorde un prêt à participation de 15 000 $ (5 %). Après 10 ans, vous vendez la propriété pour 400 000 $. Au moment de la vente, vous devrez rembourser au gouvernement 5 % de 400 000 $, soit 20 000 $.

Disons que votre maison a perdu de la valeur au cours de cette période de 10 ans et que vous ne pouvez la vendre qu’à 250 000 $. Vous rembourserez quand même 5 % de la juste valeur marchande, mais cela ne représentera que 12 500 $. Dans ce cas, le gouvernement participe au risque de perte de valeur nette de votre propriété.

Incitatif à l’achat d’une première propriété et nouvelle construction

Si vous décidez d’acheter une maison neuve, vous avez la possibilité de demander un prêt hypothécaire avec participation de 10 %. Cela équivaut à 40 000 $ pour un achat de 400 000 $, ce qui est suffisant pour réduire les coûts hypothécaires mensuels de 200 à 300 $, surtout lorsqu’on tient compte des autres coûts, comme l’assurance-vie hypothécaire ou l’assurance maladie grave.

Rembourser l’Incitatif à l’achat d’une première propriété

Plusieurs situations peuvent nécessiter le remboursement complet de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Nous avons déjà couvert celle où vous vendez votre maison, ou quand 25 ans se sont écoulés. Voici d’autres situations qui pourraient déclencher un remboursement complet :

• Refinancement hypothécaire (dans certains cas)
• Rupture de la relation donnant lieu à un paiement de rachat du conjoint/partenaire
• Libération partielle de la garantie hypothécaire
• Modification de l’utilisation prévue de la propriété (location, investissement)

Avant de conclure une entente pour un prêt hypothécaire avec participation, vous devez tenir compte de tout ce qui précède, sans oublier les répercussions potentielles d’un remboursement soudain sur vos finances. L’acheteur peut choisir de rembourser le prêt rapidement, sans encourir de pénalité.

Autres incitatifs à l’achat d’une propriété

En plus de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, les acheteurs d’une première propriété devraient également envisager un autre programme du gouvernement fédéral, le Régime d’accession à la propriété (RAP). Il permet aux Canadiens d’emprunter de l’argent de leur REER pour acheter une propriété. Il n’y a pas de répercussions fiscales, mais les fonds doivent être remboursés au REER sur une période de 15 ans.

Devrais-je présenter une demande au titre de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?

Avant de présenter une demande au titre de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, il est important de tenir compte de toutes les circonstances possibles. Ce n’est pas tout le monde qui se sentira à l’aise de savoir qu’il lui faudra rembourser un gros montant forfaitaire au moment de vendre sa maison. De plus, comme le montant maximum du prêt hypothécaire est de quatre fois le salaire annuel de l’emprunteur, il peut être difficile de trouver une propriété admissible si vous vivez dans un marché de l’habitation coûteux.

D’un autre côté, l’Incitatif à l’achat d’une première propriété pourrait permettre à certaines personnes qui n’en auraient pas la possibilité autrement d’acheter une demeure. D’une façon ou d’une autre, c’est un pas dans la bonne direction pour l’accessibilité à la propriété au Canada, ce qui est toujours une bonne chose.

Cet article a été rédigé par Tom Drake de MapleMoney et a été autorisé légalement sous licence par le réseau d’éditeurs Industry Dive. Veuillez adresser toutes les questions sur les licences à legal@industrydive.com.