Aperçu des frais de clôture hypothécaire au Canada

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Rédigé par : Tom Drake

Source : MapleMoney

Avant d’acheter une maison, la plupart des Canadiens savent qu’ils devront accumuler une mise de fonds d’au moins 5 %. Or, l’achat d’une maison comporte plusieurs autres dépenses auxquelles vous n’avez peut-être pas pensé. Il s’agit des frais de clôture et ils peuvent être considérables.

Combien devrais-je prévoir pour les frais de clôture?

En règle générale, mieux vaut prévoir au moins 1,5 % du prix d’achat de la maison en frais de clôture. Par exemple, si vous achetez une maison de 300 000 $, vous devriez avoir au moins 4 500 $ pour payer les frais de clôture. Pour obtenir un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, vous devrez avoir 1,5 % du prix d’achat pour payer les frais de clôture.

Que se passe-t-il si vous achetez ET vendez une maison en même temps? Comme il y a deux transactions, vos frais de clôture seront plus élevés. Dans ce cas, vous devriez avoir au moins 4 % à 5 % du prix d’achat et des fonds de réserve en cas d’urgence.

Vous vous demandez peut-être pourquoi vous auriez besoin d’une somme pouvant atteindre 15 000 $ pour couvrir les frais de clôture de l’achat d’une maison de 300 000 $, surtout si votre notaire vous a dit que ses honoraires ne sont que de 1 000 $. Les frais juridiques ne constituent qu’une partie de l’ensemble des frais de clôture. Pour vous aider à avoir une meilleure idée de la totalité des frais, en voici une présentation plus détaillée :

Présentation détaillée des frais de clôture hypothécaire

Des frais juridiques aux droits de mutation immobilière, voici une liste des frais de clôture que vous pouvez vous attendre à payer à l’achat d’une maison.

Frais juridiques

À l’achat ou à la vente d’une maison, un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier doit s’occuper de la transaction, et leurs services ne sont certes pas gratuits. Les honoraires d’un notaire ou d’un avocat peuvent varier, mais ils se situent généralement dans une fourchette de 500 $ à 1 000 $. Ces spécialistes réalisent certaines tâches essentielles. Ils effectuent toutes les recherches de titres nécessaires et vous informent de tout problème potentiel, ils s’assurent que vos documents juridiques sont remplis et déposés correctement et ils travaillent avec votre créancier pour conclure la transaction financière.

Droits de mutation immobilière

Selon votre lieu de résidence, vous devrez payer des droits de mutation immobilière chaque fois que vous achetez une maison sur le marché de la revente (les maisons neuves en sont habituellement exemptées). Le montant est inclus dans les frais de clôture de l’acheteur à la prise de possession.

Le montant des droits de mutation immobilière représente un pourcentage du prix d’achat de la maison. Les taux varient d’une province à l’autre de sorte que vous devez vérifier le pourcentage en fonction du lieu de votre achat.

À titre d’exemple, voici les taux progressifs de la taxe sur les transferts fonciers du Manitoba :

Ex. : Taux de la taxe sur les transferts fonciers du Manitoba :

Jusqu’à 30 000 $ – 0 %
30 001 $ à 90 000 $ – 0,5 %
90 001 $ à 150 000 $ – 1,0 %
150 000 $ à 200 000 $ – 1,5 %
Plus de 200 000 $ – 2,0 %

Supposons que vous avez acheté une maison de 325 000 $ à Winnipeg, au Manitoba. La province calculera le montant de la taxe sur les transferts fonciers comme suit :

Juste valeur marchande de la maison : 325 000 $

30 000 $ 0 $
60 000 $ X 0,5 % : 300 $
60 000 $ X 1,0 % = 600 $
50 000 $ X 1,5 % = 750 $
125 000 $ X 2,0 % = 2500 $

Total de la taxe sur les transferts fonciers : 4 150 $

Comme vous pouvez le constater, les droits de mutation immobilière peuvent être importants. À Toronto, la situation est terrible pour les acheteurs qui doivent payer deux droits de cession immobilière, à la province et à la ville. Vu le prix des maisons à Toronto, les frais à débourser sont carrément ridicules.

Contrairement au Manitoba et à l’Ontario, l’Alberta n’impose pas de droits de mutation immobilière, mais plutôt des frais d’administration sur les transferts fonciers.

Frais d’arpentage

La plupart des prêteurs hypothécaires exigent que le vendeur fournisse un certificat de localisation à l’acheteur, le cas échéant. Le travail d’arpentage permet de délimiter votre propriété des propriétés voisines. En l’absence d’un certificat de localisation, l’acheteur pourrait se retrouver à payer les frais d’arpentage. Ces frais se situent dans une fourchette de 500 $ à 1 500 $.

Frais d’évaluation

Si vous obtenez un prêt hypothécaire conventionnel, votre prêteur exigera probablement une évaluation de la maison que vous achetez. Cette exigence a pour but de confirmer que la propriété qui sert de garantie au prêt vaut bien le prix que vous payez. Une évaluation complète sur place coûte au moins 300 $.

Frais d’inspection de l’immeuble

Vous ne devriez jamais faire de promesse d’achat sans l’avoir fait inspecter par un professionnel. Un inspecteur peut repérer des problèmes qui peuvent être plus difficiles à remarquer lors d’une visite avec l’agent immobilier, dont des moisissures, des dommages causés par l’eau, des défectuosités électriques ou de plomberie, ou une isolation déficiente.

Ils peuvent aussi vous renseigner sur les réparations à prévoir après que vous aurez emménagé dans la maison. La dernière chose que vous voulez, c’est de découvrir que vous devez refaire la toiture ou remplacer la fournaise tout de suite après avoir emménagé. Le coût d’une inspection tourne autour de 250 $ à 500 $.

Si vous achetez une maison dans un marché où la concurrence est forte, vous pourriez être tenté de renoncer à l’inspection afin d’améliorer vos chances de voir votre offre acceptée par le vendeur. Ne cédez surtout pas à la tentation. L’inspection devrait être une condition non négociable.

Taxe de vente provinciale sur la prime de la SCHL

Si vous contractez un prêt hypothécaire assuré par la SCHL pour acheter votre maison, vous paierez une prime de la SCHL, laquelle est calculée en pourcentage du montant total du prêt. Le montant de la prime de la SCHL est presque toujours ajouté au prêt hypothécaire. La taxe de vente provinciale qui s’applique à la prime de la SCHL fait toutefois partie des frais de clôture et doit être acquittée pour conclure la transaction. Votre notaire ou avocat percevra le montant et le remettra à la SCHL.

Par exemple, si votre prime de la SCHL s’élève à 8 500 $ et que la taxe de vente provinciale en vigueur selon votre lieu de résidence est de 7 %, il faudra ajouter 595 $ aux frais de clôture.

Impôts fonciers

Vous pourriez avoir à payer les impôts fonciers avant la date de prise de possession. Supposons que vous achetez votre maison en juin. Si le vendeur a déjà payé l’impôt foncier pour toute l’année, vous devrez le rembourser pour la période au cours de laquelle vous vivrez dans la maison (juin-décembre). Le notaire ou l’avocat inclut habituellement le montant dans les rajustements et n’exige pas le paiement en espèces.

TPS (ou TVH) sur l’achat d’une maison neuve

Rappelons-nous que les droits de mutation immobilière ne s’appliquent pas à l’achat d’une maison neuve. Cela ne veut pas dire pour autant que vous ne paierez aucune taxe à l’achat d’une maison neuve. En fait, c’est loin d’être le cas. La TPS (ou la TVH, selon votre province de résidence) s’applique à l’achat d’une maison neuve. Si le constructeur a inclus la TPS dans le prix d’achat, vous pouvez financer ce montant avec le prêt hypothécaire. Autrement, la taxe s’ajoute à vos frais de clôture.

Disons que vous vivez en Colombie-Britannique et que vous achetez un condo flambant neuf pour 600 000 $. Si l’on applique la TPS de 5 %, c’est 30 000 $ que vous aurez à sortir de vos poches à la transaction.

Vous pouvez demander un remboursement partiel de la TPS lors de votre déclaration de revenus, selon le prix d’achat de la propriété et selon qu’il s’agit ou non de votre résidence principale.

Assurance contre l’incendie

Le prêteur qui vous octroie un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison exigera que cette dernière soit assurée contre l’incendie au moment de la clôture. L’assurance incendie, aussi appelée assurance habitation, protège non seulement la structure de votre maison en cas de dommages, mais aussi vos biens personnels.

L’assurance incendie doit être en vigueur avant la clôture, mais la prime doit être payée annuellement ou par versements mensuels.

Frais de déménagement

Ils ne font pas partie des frais de clôture à proprement parler, mais il arrive souvent que les acheteurs ne tiennent pas compte des frais de déménagement. Certes, les coûts de déménagement peuvent varier considérablement, selon l’ampleur du déménagement et la distance entre les deux résidences. Si vous déménagez pour occuper un nouvel emploi auprès du même employeur, ce dernier pourrait couvrir vos frais de déménagement. Sinon, assurez-vous de prévoir un budget suffisant.

Dernières réflexions sur les frais de clôture hypothécaire

Voilà, vous avez eu un aperçu des frais que vous pourriez avoir à payer à la date de clôture hypothécaire, mais rappelez-vous que les frais varient selon la situation. Par exemple, vous pourriez ne pas devoir payer les droits de mutation immobilière ou la TPS si la propriété que vous achetez n’est pas une nouvelle construction. Les frais de clôture énumérés s’appliquent toutefois la plupart du temps. Les frais juridiques, la mise de fonds, les frais d’inspection et les frais d’évaluation sont normalement à débourser à l’achat d’une maison.

C’est pourquoi il est toujours préférable de pécher par excès de prudence lorsque vous estimez vos frais de clôture. Prévoyez au minimum 1,5 % du prix d’achat en plus de la mise de fonds. Si vous vendez votre maison au même moment, prévoyez plutôt 4 % à 5 %.

Cet article a été rédigé par Tom Drake de MapleMoney et a été autorisé légalement sous licence par le réseau d’éditeurs Industry Dive. Veuillez adresser toutes les questions sur les licences à legal@industrydive.com.